利率穩(wěn)中有降 樓市“小陽春”正在醞釀

圖蟲創(chuàng)意/供圖 官兵/制圖

證券時(shí)報(bào)記者 張淑賢 吳家明

王君暉

進(jìn)入2022年，各地樓市政策變化不斷，其中房貸利率的調(diào)整引起購房者的高度關(guān)注。近期，多地房貸政策出現(xiàn)松動(dòng)跡象，北上廣深一線城市作為樓市的“風(fēng)向標(biāo)”，其情況到底如何？證券時(shí)報(bào)記者對此進(jìn)行了實(shí)探。

房貸額度普遍較為寬松

近日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新版LPR報(bào)價(jià)：1年期品種報(bào)3.7%，5年期以上品種報(bào)4.6%，均與上月持平。不過，多個(gè)城市都陸續(xù)傳出房貸利率下調(diào)的消息。就在23日，杭州也傳出首套、二套房按揭利率均迎來下調(diào)的消息。對于北上廣深等一線城市，廣州房貸利率下調(diào)的消息引起市場關(guān)注。其中，工商銀行(601398)、農(nóng)業(yè)銀行(601288)、中國銀行(601988)、建設(shè)銀行(601939)、交通銀行(601328)、郵儲銀行六大銀行下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率，首套房優(yōu)惠審批利率從此前的5.6%下調(diào)至5.4%，二套房優(yōu)惠審批利率從此前的5.8%下調(diào)至5.6%。此外，廣州一家城商行人士告訴記者，該政策從21日開始到下次相關(guān)政策公布前有效，每家銀行具體下調(diào)點(diǎn)數(shù)不一，但不會有很大區(qū)別。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這些都是供求關(guān)系作用的結(jié)果，當(dāng)整體成交量下行后，對按揭的需求就會下降，按揭供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致利率下降，銀行要做生意，自然只能降低利率了。此外，近期按揭額度都有增加，利率下降也在情理之中。

而在上海，記者走訪得知，目前上海地區(qū)各家銀行的首套房貸利率普遍為4.95%，二套房貸利率為5.65%。一家本地銀行某支行行長向記者證實(shí)了上述房貸利率，“很多人認(rèn)為上海房貸利率也會有所下調(diào)，相比去年下半年無論首套房還是二套房都下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)，但這也是跟隨今年1月份5年期LPR下調(diào)而調(diào)整的。”

“上海的房貸利率本來就沒其他城市高，而且上海樓市還這么熱，尤其是一些網(wǎng)紅樓盤，因此上海房貸利率很難下調(diào)。”該支行行長表示，“房貸放款目前不用排隊(duì)，額度控制等這類的窗口指導(dǎo)也沒有了。”多位上海房產(chǎn)中介人員均向記者表示，房貸放款時(shí)間比之前大幅加快，“去年最艱難的時(shí)候，放款需要排隊(duì)，最長的要6個(gè)月后才能放款，目前2個(gè)月內(nèi)肯定可以放款。”

而在北京和深圳，房貸利率目前也維持穩(wěn)定狀態(tài)。在深圳，記者致電中國銀行等多家銀行的房貸客戶經(jīng)理，對方告知目前首套房貸利率為4.9%，二套房貸利率為5.2%，放款速度也比較正常，目前沒有收到繼續(xù)下調(diào)房貸利率的通知。而在去年年底，深圳主流的首套房房貸利率為5.1%，二套房為5.6%。值得注意的是，深圳一直是粵港澳大灣區(qū)中房貸利率最低的城市，房貸利率也比較平穩(wěn)。

市場氛圍有所轉(zhuǎn)暖

有業(yè)內(nèi)人士表示，利率下調(diào)給購房者帶來最直接的影響是購房成本下降，另外，房貸利率降低落實(shí)了信貸端口的放松，極大提振購房者信心，將進(jìn)一步激活合理住房消費(fèi)需求，尤其是對貸款利率更為敏感的剛需購房者更有動(dòng)力進(jìn)入樓市。就在2月21日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2022年1月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市新房價(jià)格全線“轉(zhuǎn)漲”。

對于北上廣深等一線城市，房貸利率下降帶來的影響有多大？

“看房的人多了很多，過完年了該買的還是得買。”在上海，有房產(chǎn)中介人員向記者透露，春節(jié)后他所在的門店，已成交3套二手房，“節(jié)前一些掛牌價(jià)較低的房源幾乎賣完了。”

“雖然市場成交量未能延續(xù)去年四季度以來的反彈走勢，但從周成交量來看，今年1月前三周基本與去年12月同期持平，同時(shí)考量到春節(jié)假期因素，上海二手住宅市場的回暖行情仍在延續(xù)。”上海信義房屋分析師吳潔表示，“隨著春節(jié)假期結(jié)束且1月以來各大型金融機(jī)構(gòu)明顯加大信貸投放力度，今年2、3月樓市小陽春可期。”上述房產(chǎn)中介人員還向記者表示，春節(jié)后二手房不僅成交量上升，新掛牌的房源價(jià)格也有所上浮。

而在深圳，記者從福田區(qū)多位房產(chǎn)中介經(jīng)理了解到，盡管受到疫情影響，最近看房的接待量還是出現(xiàn)小幅上升。“整體調(diào)控環(huán)境跟去年下半年相比有所緩和，一些觀望的購房者最近也頻頻聯(lián)系我們。”有房產(chǎn)中介人員如是說。不過，對于“小陽春”能否出現(xiàn)，受訪的中介經(jīng)理依舊保持謹(jǐn)慎，特別是深圳二手房參考價(jià)仍在發(fā)揮強(qiáng)效。最新數(shù)據(jù)顯示，上周深圳二手住宅市場備案量環(huán)比上漲近三成，雖有所回升，但仍沒有突破300套，短期內(nèi)或處于低位水平。不過，與二手房市場不同，深圳新房仍在加大推銷力度，特價(jià)房、高傭金等現(xiàn)象層出不窮，房企也想趁著市場氛圍轉(zhuǎn)暖加快去庫存的速度。

而在北京朝陽區(qū)安貞街道，多位中介告訴記者，近期成交量有所增多。此外，受到局部疫情反復(fù)和元旦、春節(jié)假期等因素影響，購房需求釋放受到一定抑制和延遲，但近期信貸政策相對寬松，因此帶動(dòng)了房價(jià)微漲。

近日，山東菏澤、重慶、江西贛州等城市先后傳出房貸政策松動(dòng)消息，主要方式就是降低首付比例。此外，多地公積金貸款政策也發(fā)生變化，年內(nèi)多個(gè)城市住房公積金貸款政策明顯放松，同時(shí)房貸放款周期也呈縮短態(tài)勢。記者采訪發(fā)現(xiàn)，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的主要銀行，目前房貸首付比例未有變化，首套房貸首付比例仍為三成。而在深圳，近日有房產(chǎn)中介以開發(fā)商“送首付”為由推銷坪山區(qū)的一處新房項(xiàng)目，但隨后被開發(fā)商告知為“虛假宣傳消息”。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年以來全國房地產(chǎn)調(diào)控政策密集，累積房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)超過80次，其中超40城發(fā)布了穩(wěn)定樓市的政策。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前放松有三個(gè)重要的信號。首先，首付比例下調(diào)和限購松綁是房地產(chǎn)放松政策中影響較大的兩個(gè)工具，也是鼓勵(lì)住房消費(fèi)的重要舉措。其次，當(dāng)前部分城市首付比例下調(diào)后，預(yù)計(jì)后續(xù)部分城市也會有松綁行動(dòng)。最后，當(dāng)前全國70城房價(jià)已經(jīng)顯示樓市在“掙扎”走出低谷期，后續(xù)隨著信貸政策的進(jìn)一步放松，市場的冬季也會逐漸進(jìn)入春季。李宇嘉則強(qiáng)調(diào)，目前市場需求仍比較弱勢，預(yù)期需要時(shí)間恢復(fù)，下調(diào)按揭利率，并形成持續(xù)下調(diào)的預(yù)期，對需求的激活有幫助，但在長效機(jī)制架構(gòu)下，樓市會趨穩(wěn)但很難大幅上漲。