“還是參考價的威力最猛！”深圳二手房參考價政策發(fā)布一周年，“只漲不跌”預(yù)期不再，樓市拐點效應(yīng)彰顯

“在我看來，深圳樓市調(diào)控了這么多年，參考價的威力最猛。”資深房產(chǎn)中介羅華（化名）打趣道。

2021年2月8日，深圳在國內(nèi)率先建立二手住房參考價格發(fā)布機制，并發(fā)布了全市3595個小區(qū)的指導(dǎo)價。轉(zhuǎn)眼間，一年的時間過去了。這一年，深圳樓市經(jīng)歷了太多太多：二手房成交量創(chuàng)下15年新低，學(xué)區(qū)房神話不再，房產(chǎn)中介的日子難過，單邊代理時代到來，買家從搶房到不敢買，賣家從樂觀到動搖，投資客也悄然退場……

可以說，深圳樓市的拐點效應(yīng)彰顯。如今，這個“調(diào)控利器”也被越來越多的城市使用。進(jìn)入2022年，二手房參考價將何去何從？

“只漲不跌”預(yù)期不再

在發(fā)布二手房參考價之時，最為引人關(guān)注的是不少核心區(qū)域的豪宅價格慘遭“腰斬”，例如南山恒裕濱城、華潤城的參考價被定位為每平方米13.2萬元，這個價格與當(dāng)時被熱炒的成交價相比相距甚遠(yuǎn)。

隨后，深圳的購房者發(fā)現(xiàn)，各大房產(chǎn)中介平臺的APP畫風(fēng)突變，沒有了業(yè)主的掛牌價，就只剩下參考價。緊接著，深圳多家銀行二手房貸款陸續(xù)依據(jù)官方二手房參考價批額度。由于商業(yè)銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)按照參考價執(zhí)行，可以說從最關(guān)鍵的資金層面卡住了不少購房者的“咽喉”。當(dāng)時，深圳相關(guān)部門對此解讀為，發(fā)布二手住房成交參考價格有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導(dǎo)市場理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)合理發(fā)布掛牌價格，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個人住房信貸風(fēng)險，穩(wěn)定市場預(yù)期。

在羅華看來，二手房參考價的威力體現(xiàn)在幾個方面：成交量大幅減少、價格松動。更重要的是，許多購房者和投資客心中的“只漲不跌”預(yù)期不再。

二手房成交參考價到底有多大威力？2021年2月，深圳推出二手房參考價之后，當(dāng)月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，環(huán)比下降40%。2021年3月這一數(shù)據(jù)反彈至6789套，卻成為“最后的榮光”——此后二手住宅連續(xù)下跌，一度下滑至去年10月份的1605套。隨后成交量雖有所反彈，但到了今年1月，深圳二手住宅成交量又跌回1557套，同比大跌75.04%。從全年來看，2021年深圳共成交40699套二手住宅，相比2020年的95273套同比減少57.3%，甚至低于2012年的57203套和2014年的57251套，創(chuàng)下近15年新低。

除了成交量大幅減少，二手房價格似乎也有松動的跡象，特別是被稱為“硬通貨”的學(xué)區(qū)房。而且，愿意按照參考價或接近參考價賣房的業(yè)主也越來越多。樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，假設(shè)房源參考單價為每平方米10萬元，實際成交單價為每平方米12萬元，偏差值就是20%。在2021年7月以前，成交價與參考價偏差值在10%以內(nèi)的成交單占比不到兩成，20%以上的成交單占到六成以上，說明當(dāng)時成交價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于參考價。從去年8月開始，偏差值10%以內(nèi)的房源占比顯著提升，10月對比9月更是直接提升了14個百分點，可見越來越多的成交房源價格接近參考價。

“學(xué)區(qū)房炒得高跌得也快，我最近剛剛經(jīng)手了一套小面積的百花學(xué)區(qū)房，價格比一年前跌了30%。”羅華告訴記者，“大學(xué)區(qū)預(yù)期疊加參考價，這一年的調(diào)控猛藥太多。”不過，在他看來，參考價時代帶來的最大變化，還是買賣雙方的心理出現(xiàn)微妙變化：不再盲目相信房價“只漲不跌”。“其實深圳的購房需求仍在，只是許多人都變謹(jǐn)慎了，不再像以前那樣盲目。”羅華說道。

（福田百花片區(qū)的學(xué)區(qū)房）

二手房參考價何去何從

除了最早推出參考價的深圳，上海、西安、成都、廣州、三亞、東莞等城市陸續(xù)推出參考價，控制虛高掛牌、完善二手住房網(wǎng)簽交易價等針對二手房市場的措施。

值得注意的是，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的深圳、廣州和東莞先后實施了二手房參考價政策，周邊城市聯(lián)動調(diào)控似乎成為方向。樂有家研究中心認(rèn)為，去年深圳樓市觀望情緒異常濃厚，而廣州、東莞也陸續(xù)推出了二手房參考價政策，雖然只是針對部分熱點樓盤實行參考價機制，但依然對當(dāng)?shù)氐亩謽鞘袔砹朔浅３林氐拇驌簦叱雠_后當(dāng)?shù)囟肿≌捶苛考俺山涣慷荚僖淮纬霈F(xiàn)明顯下跌。

房企變局、密集調(diào)控、政策底顯現(xiàn)等也是2021年全國樓市的關(guān)鍵詞。與去年年初不同，自去年年底以來，一些城市開始推出穩(wěn)樓市的政策，包括公積金政策寬松、人才購房補貼等支持性政策等。在這樣的新背景下，二手房參考價何去何從？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，參考價實施的力度會有所降低，因為市場已經(jīng)明顯回調(diào)，而且國家對樓市的政策基調(diào)已經(jīng)轉(zhuǎn)向穩(wěn)定，穩(wěn)字當(dāng)頭。二手房參考價本質(zhì)是降杠桿，同時也斬斷二手房價格上漲帶動的投機炒作。由于參考價普遍低于成交價和掛牌價，或許也給市場帶來降房價的預(yù)期，這樣對市場穩(wěn)定也會帶來不利的影響。而且，現(xiàn)在整個新房市場“賣一買一”的購房需求占主導(dǎo)，如果二手房市場繼續(xù)下行，對新房銷售也非常不利。“我預(yù)計，2022年二手房參考價的實施范圍不會明顯擴大，或?qū)⒈３脂F(xiàn)狀。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，就目前情況來看，參考價政策的推進(jìn)反而會有所推遲，往往在二手房市場升溫的時候政策會加碼。而現(xiàn)在二手房市場普遍不景氣，但這也不代表此類政策會退出，后續(xù)若市場炒作再現(xiàn)，相關(guān)政策也會繼續(xù)加碼，至少也說明二手房價格虛高的現(xiàn)象也可以被管控。

“現(xiàn)在是參考價調(diào)整窗口期，如果價格繼續(xù)往下調(diào)，可以貸款的額度就更少，二手房市場將更冷。”面對今年的深圳樓市，羅華也保持謹(jǐn)慎。

失落的深圳購房投資客

證券時報記者 吳家明

無論樓市表現(xiàn)情況如何，總有得意者，但也從不乏失落者。2021年深圳樓市經(jīng)歷了太多太多，對于購房者來說也同樣如此。2022年已經(jīng)到來，這些喜怒哀樂或改變，或延續(xù)。

“我高位站崗了。”身為資深投資客的吳麗（化名），度過了失落的2021年。

提起投資房產(chǎn)，吳麗說起來頭頭是道。從2010年第一次買房開始，就是用10萬元的起始資金，她通過多次買賣換房，換到了一套羅湖黃貝嶺的大三房。與許多同齡人相比，她很慶幸自己選擇提前進(jìn)入樓市，不僅挖到第一桶金，也讓自己不用為住處而發(fā)愁。

2020年，深圳房價在疫情之下卻出現(xiàn)一輪上漲行情，她開始將目光投向?qū)W區(qū)房。“與傳統(tǒng)的福田百花片區(qū)和被爆炒的八卦嶺相比，我選擇了深中學(xué)區(qū)房，因為在2019年之前，那里的房價漲幅相對溫和。”于是，就在2020年，她以接近470萬的價格買下了一套32平方米的小戶型深中學(xué)區(qū)房。“最高峰的時候，同戶型成交520萬元，距離我買下的時間也就兩個月。”吳麗回憶。

盡管她自己也知道這個做法帶有“賭”的性質(zhì)，但對于自己多年投資樓市的敏銳，讓她認(rèn)為這是難得的風(fēng)口。

僅僅過了一年，吳麗發(fā)現(xiàn)自己被“套牢”了。“現(xiàn)在的價格跟我買的時候相比跌了20%吧，聽樓下熟悉的中介經(jīng)理說，已經(jīng)好幾個月沒成交了，現(xiàn)在掛400萬元也無人問津。”

在她看來，除了二手房參考價，去年8月深圳發(fā)布的《深圳經(jīng)濟特區(qū)社會建設(shè)條例（草案征求意見稿）》中提出“推行大學(xué)區(qū)招生、建立教師交流制度”。這幾個關(guān)鍵字眼，使得許多購房者對學(xué)區(qū)房的“盲目崇拜”消失，不愿意去承擔(dān)買了學(xué)區(qū)房卻無法入讀名校的風(fēng)險。

“我也算是明白了，一旦遭受政策沖擊，本身居住屬性一般，只靠學(xué)位加持的學(xué)區(qū)房，其房價自然波動會很大。”經(jīng)過2021年，吳麗覺得很苦悶，也給自己的樓市投資生涯做了總結(jié)：盲目追高不可取。

也不知道，在2021年，高位站崗和沒有房源成交相比，哪個更讓她苦悶。