實探海南儋州海花島 十年千億地產(chǎn)投資改變一座城

[ 根據(jù)行政處罰決定書，海花島二號島上的39棟大樓原本應(yīng)該在10日內(nèi)拆除，但如今已經(jīng)過去了一個多月，記者在現(xiàn)場仍未看到拆除的跡象。 ]

“去年到現(xiàn)在的行情，比前年差多了。”在儋州的中國海南海花島（下稱“海花島”）做地產(chǎn)中介的陳明在接受第一財經(jīng)記者采訪時說，“2020年我賣出十幾套房，但去年只賣出兩套，今年還是零。”伴隨著交易量的下滑，海花島的房價幾近腰斬。

說起海南，人們第一時間想到的往往是三亞和海口，作為島上第三大城市的儋州在很多人的詞典里還是一個陌生的地名。儋州市屬于海南省轄地級市，位于海南島西北部。過去近千年來，儋州為外界所知，多得益于北宋大文豪蘇東坡。但十年前，恒大集團在這里填海造島，讓這座百萬人口的五線城市一夜爆紅。

從2015年排隊搖號買房，到2022年售樓處門可羅雀，海花島樓市經(jīng)歷了一次過山車行情。2022年元旦前夕，儋州一則關(guān)于“海花島39棟建筑將被拆除”的《行政處罰（限期拆除）決定書》，更將這個投資額高達1600億的項目推至風(fēng)口浪尖。

根據(jù)行政處罰決定書，海花島二號島上的39棟大樓原本應(yīng)該在10日內(nèi)拆除，但如今已經(jīng)過去了一個多月，記者在現(xiàn)場仍未看到拆除的跡象。據(jù)悉，恒大方面已經(jīng)申請了行政復(fù)議，或許存在轉(zhuǎn)機。

拆，還是不拆？海花島似乎等待著命運的裁決。

普通話悄然流行

蘇東坡在晚年的《自題金山畫像》中寫道：“問汝平生功業(yè)，黃州惠州儋州。”儋州，正是這個悲天憫人的大文學(xué)家最后的謫居之地。

“垂天雌霓云端下，快意雄風(fēng)海上來。”這是蘇東坡筆下的儋州氣候。儋州地屬熱帶海洋性季風(fēng)氣候，年平均氣溫23.1℃，年均降雨量1823毫米，相對海南北部和南部來說，既不潮濕也不熱，同時也是海南受臺風(fēng)影響最小的區(qū)域之一。

2008年7月，海南省委五屆三次全會明確提出要把儋州建設(shè)成為海南西部中心城市，并賦予儋州市地級市權(quán)責(zé)。2010年6月，國家發(fā)改委批準(zhǔn)《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》，將儋州定位為海南西部組團中心城市，并按照區(qū)域性中心城市進行規(guī)劃建設(shè)，以推進海南國際旅游島國家戰(zhàn)略的實施。

很快，恒大集團來了。2012年，投資1600億元的海花島開始動工——這筆投資，是當(dāng)年儋州全市地區(qū)生產(chǎn)總值176.78億元的9倍，海南省的一半。一夜間，轟轟作響的挖掘機、推土機、大卡車，驚醒了這一片沉睡已千萬年的海域。

初來儋州時，飲酒成癖的蘇東坡對這里的印象是：“此間食無肉，病無藥，居無室，出無友，冬無炭，夏無寒泉。”但千年之后的今天，在距他當(dāng)年講學(xué)會友的場所東坡書院（原載酒亭）只有20分鐘車程之處，海花島突然從海里浮起，儼然海市蜃樓，吸引了一撥又一撥內(nèi)地人涌入儋州。

如今的海花島，是海南人和全國來瓊的游客及購房者的網(wǎng)紅打卡地之一。在海花島所處的白馬井和排浦兩鎮(zhèn)的街道上、超市里、海邊，內(nèi)陸人幾乎與當(dāng)?shù)厝艘粯佣唷?/p>

“今年春節(jié)，一號島上的歐堡酒店游客爆滿，套房一個晚上的價格1000多，標(biāo)間700多。”歐堡酒店一位服務(wù)員對第一財經(jīng)記者說，“去年試營業(yè)的時候每晚才100元。”

2021年元旦，海花島宣布試營業(yè)，截至當(dāng)年11月底，累計接待游客近500萬人次。而在疫情前的2019年，儋州全年全市累計接待國內(nèi)外游客才346萬人次。

“一號島試營業(yè)的那幾天，人數(shù)最多的時候，一天大約有5萬人，島外三條車道的馬路上全部堵死，島內(nèi)游客摩肩接踵。”海花島一位工作人員在接受第一財經(jīng)記者采訪時回憶，“這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我們的設(shè)想，公司為此不得不臨時采取管控，以免出事。”

有白馬井人向第一財經(jīng)記者回憶：“在海花島開建之前，聽到說普通話的人沒幾個。但現(xiàn)在，講儋州話的我們，也習(xí)慣說起了普通話。”

與此同時，越來越多的儋州人，甚至海南其他市縣的人，紛紛來到海花島打工或創(chuàng)業(yè)。其中，房地產(chǎn)銷售最受歡迎。

5年房價漲四五倍

作為海南西部旅游的“一號工程”，海花島南起儋州排浦鎮(zhèn)，北至馬井，距海岸線約600米，總跨度綿延6.8公里。該島由三個獨立的離岸式人工島嶼組成，填海面積約8平方公里，相當(dāng)于1200個標(biāo)準(zhǔn)的足球場總面積，從空中俯瞰宛如三朵花開在海面上，故名“海花島”。

長達10年的建設(shè)后，海花島一號島已經(jīng)建成了一條龍的產(chǎn)業(yè)：風(fēng)情酒店區(qū)、文化街、七星級酒店、濕地公園、影視基地、康樂園、溫泉城、海上樂園、沙灘泳場、游艇會、大型購物中心、一體化國際商業(yè)街。

而二號島和三號島上近800棟樓房建筑，目前大部分已經(jīng)銷售完畢。“其中，二號島有349棟，三號島有428棟，一共有六萬多戶。”常年在海花島賣房的陳明告訴第一財經(jīng)記者，“這是整個海南最大的小區(qū)。”

2015年12月28日，盡管彼時海花島尚在填海時期，房屋銷售早已轟轟烈烈開始了。購房者們從各地蜂擁而至，僅開盤當(dāng)天就創(chuàng)下三大世界紀(jì)錄：122億元銷售額，136萬平方米銷售面積，10萬認(rèn)籌到訪客。

時隔多年之后，常年在海花島賣房的陳明依舊記得2015年的購房盛況。“那時候，海花島銷售中心的工作人員，平均每人每天要接待的看房者，得有幾十上百人。工作人員根本沒有時間照顧到每一個人。”

另有海花島員工向第一財經(jīng)記者透露，即便當(dāng)時恒大集團內(nèi)部員工購買海花島的房子，也都需要排隊搖號。

根據(jù)當(dāng)時媒體報道，在海花島開盤前夕，來自“北上廣深”一線城市的1000架包機空降海南島，三亞、海口等地高級酒店被恒大客戶“包起”，火爆程度直逼春節(jié)旺季。

李德剛是白馬井本地人，家里有房有地，但目睹此況后，他花一萬元認(rèn)購了一套6000元/平方米的兩居室洋房。他的理由是：“大陸人（海南本地人對內(nèi)陸人的統(tǒng)稱）做投資比我們精，他們都來了，說明未來房價上漲空間大。”他還告訴第一財經(jīng)記者，他們村有好幾個村民也在這里認(rèn)購了房子。

在2015年，本地人在當(dāng)?shù)刭I房，這在白馬井還是一件極其稀罕的事情。“每個人家都有有宅基地，三四十萬就可以蓋一棟房子，誰會花錢去買房。”李德剛說，當(dāng)時自己在海花島買房的時候，就曾一度遭到家人的反對。

2015年，儋州市常住人口城鎮(zhèn)化率不到50%，低于當(dāng)年56.1%的全國城鎮(zhèn)化率。但這并沒有影響到海花島的火爆銷售和房價暴漲。

“以洋房為例，2015年均價在六七千左右，隨后年年漲，尤其是2018年海南宣布成為自貿(mào)港之后。”陳明說，“而到2019年時，海花島的房價已經(jīng)來到了兩萬多，有的甚至到了三萬，均價已超過了海口，逼近了三亞。其中，位于三號島的獨棟別墅，價格從最開始的兩三百萬漲到八九百萬。”

2019年，除儋州市、瓊海市外，海南各市縣房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均出現(xiàn)下滑。其中，儋州市房地產(chǎn)開發(fā)投資24.23億元，同比增長147.5%，增速領(lǐng)跑全島。

在海花島的帶動下，海花島對岸、白馬井沿海岸線的十幾家開發(fā)商的樓盤房價，也在迅速上漲。這些樓盤有：一號院、海藍(lán)陽光、中南西海岸、金碧天下、重慶城、陽光城(000671)、中視金海灣、中商海花東岸、君臨大院、鳳凰海岸、合隆華府、銀信雅苑、清華雅苑、吉報、海岸曼谷、雙水居等。

據(jù)陳明等多名房地產(chǎn)銷售人士向第一財經(jīng)記者介紹，有的從2015年的4000元/平方米，漲到了2019年的20000元/平方米，均價是儋州行政中心所在地那大鎮(zhèn)的兩倍。

海花島及其周邊樓市的火爆，讓越來越多的本地人進軍房地產(chǎn)中介產(chǎn)業(yè)。他們中有本科生，有專科生，也有初高中畢業(yè)生，甚至還有原本捕魚為業(yè)的人。

“我一個95后的同事，前幾年在海花島開中介公司賣房，平均每年賺到幾百萬。”陳明說。

第一財經(jīng)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在過去短短幾年間，許多人靠著在海花島賣房，便可以在村里蓋上幾十上百萬的房子。陳明說：“那幾年，在海花島賣房的基本上都發(fā)了。”

39棟大樓等待拆除

新冠疫情和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策開始改變這一切。

春節(jié)期間，海花島依然是車水馬龍，人聲鼎沸。在主體功能為游樂的一號島外，馬路兩旁停滿了來自全國各地游客的汽車。但馬路旁約30米外的世界級銷售中心——海花島銷售中心，卻是另一幅場景：大門緊鎖，門前一塊恒大集團的警示牌上白紙黑字寫著“暫不開放，請勿入內(nèi)！”

幾個月前，該銷售中心已遷至旁邊一個面積更小、裝修更簡單的地方，名字亦改成“售樓處”。大年初八下午，第一財經(jīng)記者在該售樓處看到，這里大約有10名工作人員，而到此咨詢者則只有1人。附近其他樓盤售樓處的場景，也同樣如此。

冷清，是目前以海花島為代表的儋州樓市的真實寫照。

在陳明看來，2021年下半年是海花島房價的分水嶺，也是儋州房價的分水嶺。“今年是海花島樓市有史以來的寒冬。”他說，“從去年年底到現(xiàn)在，我還沒賣出一套房子，來公司看房的人也寥寥無幾。”

海花島的房價也在被熱炒之后掉頭向下。第一財經(jīng)記者在海花島售樓處采訪時了解到，目前海花島一手樓（除三號島別墅區(qū)外）價格平均為1.5萬/平方米左右，二手房則為1.2萬/平方米左右，價格最低的還有八九千/平方米。也就是說，和2020年的最高點相比，現(xiàn)在海花島的房價已經(jīng)腰斬。

但即便如此，房子還是不容易賣出去。“我那套房子到現(xiàn)在已經(jīng)掛出去有半年多了，但還是無人問津，中間就接過兩次中介的電話。”儋州本地人謝光明在接受第一財經(jīng)記者采訪時說，“但在2021年之前，有時候一天接到兩次中介的電話，問我要不要賣。”

“這既有疫情的影響，也有目前海花島的特殊原因。”陳明說，“以疫情為例，前幾天深圳一個客戶打算過來買房，但是受深圳疫情影響，最后他就過不來了。”

而所謂“海花島的特殊原因”，則與目前恒大集團的資金鏈和債務(wù)密切相關(guān)。與此同時，有關(guān)海花島那39棟建筑是否拆除，也在影響著購房者的心態(tài)。“很多人看到這個消息后，都不敢在海花島買房了。”陳明說，“海花島上其他樓盤的業(yè)主，也在微信上問我他們的房子會不會也受到影響。”

1月3日晚，恒大童世界集團在海花島旅游度假區(qū)官微發(fā)布《致海花島業(yè)主的一封信》。信中稱，“2021年12月30日，儋州市綜合行政執(zhí)法局給我司下發(fā)了海花島39棟建筑《行政處罰（限期拆除）決定書》，引起了廣大業(yè)主的高度關(guān)注。”

這39棟建筑，是海花島二號島內(nèi)海景視野最佳的一處樓盤，三面皆海，獨立于海花島二號島上其他眾多樓盤中。第一財經(jīng)記者在采訪中注意到，這39棟大樓已經(jīng)被涂上藍(lán)色的鐵皮做成的圍墻包圍，墻上寫有“施工重地，閑人免進”的黃顏色方塊大字，大門前則有保安看守，避免行人進入。

通過其他途徑，第一財經(jīng)記者進入了這39棟大樓的最深處，零距離目睹了現(xiàn)場的一切。直插蒼穹的毛坯大樓下面，個別荒蕪之處野草比人高，垃圾滿地，除幾個被允許進來收拾垃圾的工人外，現(xiàn)場空無一人，讓人能清晰地聽到海風(fēng)在吹的聲音。

這一幕，很容易讓人想起海南在上世紀(jì)90年代的那一場房地產(chǎn)泡沫。1993年，海南房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛逃離或倒閉，不少銀行的不良貸款率一度高達60%以上。“天涯、海角、爛尾樓”一時間成為海南的三大景觀。

現(xiàn)在，幾個工人正在把垃圾裝上三輪車，來來回回地運出現(xiàn)場。不知到何時，他們才能將這39棟建筑下面那一大片的垃圾全部清理完畢。

而此時此刻，一號島上游客如織，海風(fēng)陣陣，入夜燈光璀璨，仿佛以上的這一切都未曾發(fā)生。

（應(yīng)受訪者要求，文中陳明、李德剛、謝光明均為化名）