REIT年報(bào)簡(jiǎn)析 | 博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT

3月15日晚間，博時(shí)招商蛇口(001979)產(chǎn)業(yè)園REIT率先披露2021年度年報(bào),這也是首份公募REITs年報(bào)。年報(bào)顯示，2021年6月7日至2021年12月31日，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8010.60萬(wàn)元，毛利潤(rùn)率超80%，凈利潤(rùn)2685.45萬(wàn)元，期內(nèi)可供分配金額達(dá)5283.79萬(wàn)元。

核心觀點(diǎn)

從物業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT租金水平是低于招商局商業(yè)房托基金的，但從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，結(jié)果又是相悖的，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格一路上漲，而招商局商業(yè)房托基金二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格漲幅則相對(duì)較低，這也說(shuō)明國(guó)內(nèi)的資本還是比較看好REITs產(chǎn)品的，但如果二級(jí)市場(chǎng)大幅波動(dòng)，尤其是顯著高于公募REITs內(nèi)在價(jià)值時(shí)，必將帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，一方面從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，價(jià)格會(huì)向內(nèi)在價(jià)值回歸，新進(jìn)入的投資者將會(huì)面臨因價(jià)格下跌導(dǎo)致投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，價(jià)格的大幅上漲，也會(huì)使持有公募REITs的預(yù)期內(nèi)部收益率下降，從而無(wú)法實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。

圖：2019-2021年平均租金走勢(shì)

圖：博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT二級(jí)市場(chǎng)情況

圖：招商局商業(yè)房托二級(jí)市場(chǎng)情況

-運(yùn)營(yíng)情況-

相較于招商局商業(yè)房托基金，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)園REIT租金水平有待提升

博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT持有的底層資產(chǎn)為蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)定位為產(chǎn)業(yè)研發(fā)辦公的萬(wàn)海大廈和萬(wàn)融大廈，建筑面積合計(jì)約95300平方米，可租賃面積合計(jì)約94256.94平方米。

從物業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，相較于底層資產(chǎn)位于同樣區(qū)位的招商局商業(yè)房托基金，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)園REIT租金水平有待提升。報(bào)告期內(nèi)（2021年6月7日至12月31日），博時(shí)招商蛇口產(chǎn)園REIT兩棟物業(yè)租戶196 家，實(shí)際出租面積 82,696.59平方米，年底時(shí)點(diǎn)出租率為88%，較上年末增加3.75個(gè)百分點(diǎn)，平均月租金達(dá)122.85元/平方米，較上年下降2.3%。而物業(yè)組合同樣位于深圳蛇口工業(yè)區(qū)的招商局商業(yè)房托基金2021年度，整體物業(yè)組合的出租率由2020年12月31日的84.3%上升至2021年12月31日的87.7%，升幅為3.4個(gè)百分點(diǎn)。物業(yè)組合的現(xiàn)時(shí)租金全面得到提升，漲幅在2.7% 至14.9% 之間。其中科技大廈的現(xiàn)時(shí)租金顯著增長(zhǎng)14.9%，花園城增長(zhǎng)了6.1%。相較于招商局商業(yè)房托基金，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)園REIT的租金水平有待提升。

圖：萬(wàn)融、萬(wàn)海大廈年末出租率（%） 圖：萬(wàn)融、萬(wàn)海大廈平均月租金（元/平方米）

從租戶結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至 2021 年 12 月 31 日，萬(wàn)融大廈租戶行業(yè)中，新一代信息技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)和文化創(chuàng)意租賃面積合計(jì)占比 61.67%。萬(wàn)海大廈租戶行業(yè)中，新一代信息技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)和文化創(chuàng)意租賃面積合計(jì)占比 66.37%。租戶結(jié)構(gòu)與《招募說(shuō)明書(shū)》披露的租戶結(jié)構(gòu)差異不大，繼續(xù)保持與蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園的新一代信息技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)、文化創(chuàng)意四大核心產(chǎn)業(yè)集群定位匹配。

從物業(yè)估值來(lái)看，根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施投資基金持有的全部基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目均為產(chǎn)業(yè)用房及配套項(xiàng)目，總建筑面積為95,300.07平方米，房屋所有權(quán)及其占用的土地使用權(quán)經(jīng)評(píng)估測(cè)算后得到于2021年12月31日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣2,534,000,000元（大寫(xiě)人民幣貳拾伍億叁仟肆佰萬(wàn)元整），按照建筑面積折合單位價(jià)值為26,590元/平方米，較發(fā)行時(shí)的25.28億元相比，基本保持穩(wěn)定。其中，其中萬(wàn)融估值未發(fā)生變化，萬(wàn)海估值較上期估值提升約0.4%，主要系評(píng)估機(jī)構(gòu)結(jié)合兩棟物業(yè)業(yè)態(tài)分布和租戶結(jié)構(gòu)，綜合考慮疫情的整體影響、新地鐵站開(kāi)通的便利性提升，以及區(qū)別考慮主干道改造、園區(qū)臨街面改造對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目不同的影響程度進(jìn)行了調(diào)整。

表：博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)估值

數(shù)據(jù)來(lái)源：招募說(shuō)明書(shū)、2021年年報(bào)、業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)

-財(cái)務(wù)狀況-

報(bào)告期內(nèi)完成收入7691.43萬(wàn)元，毛利率高達(dá)84%

從營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT以租金收入為主，報(bào)告期內(nèi)租金收入6826.43萬(wàn)元，占總收入的88.75%；物業(yè)收入865萬(wàn)元，11.25%，合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入7691.43萬(wàn)元。根據(jù)2021年年報(bào)中報(bào)告期的營(yíng)業(yè)收入推算全年的營(yíng)業(yè)收入為13525萬(wàn)元，較上年同比上升17.68%（因疫情原因，2020年?duì)I業(yè)收入大幅下降），全年累計(jì)預(yù)算完成率95%，主要受上半年廣深疫情及國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響，園區(qū)部分客戶續(xù)租情況不及預(yù)期，且出現(xiàn)部分出現(xiàn)提前退租導(dǎo)致不及預(yù)期。

表：博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT收入情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：招募說(shuō)明書(shū)、2021年年報(bào)

從盈利情況來(lái)看，報(bào)告期內(nèi)，毛利潤(rùn)達(dá)6490.02萬(wàn)元，毛利潤(rùn)率84.38%，凈利率（不扣除基金層面提取部分）72.54%，利潤(rùn)可觀。同時(shí)，由于項(xiàng)目成本總體控制良好，全年實(shí)際成本支出 1201.41 萬(wàn)元，全年累計(jì)預(yù)算完成率 91%，通過(guò)節(jié)約成本費(fèi)用，同時(shí)考慮罰沒(méi)押金收入及購(gòu)買(mǎi)貨幣基金理財(cái)增加利息收入，EBITDA（稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)）完成《招募說(shuō)明書(shū)》預(yù)測(cè)的101%。

表：博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT盈利情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：2021年年報(bào)

-分紅-

本期可供分配金額達(dá)5283.79萬(wàn)元，單位可供分配0.06元

根據(jù)年報(bào)，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT本期可供分配的金額為5283.79萬(wàn)元，基金單位可供分配為0.06元，較《招募說(shuō)明書(shū)》預(yù)測(cè)的完成率約為102%，其中：本期Ebitda（稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)）完成《招募說(shuō)明書(shū)》預(yù)測(cè)的101%，總體運(yùn)營(yíng)情況良好，可供分配金額及Ebitda均略好于《招募說(shuō)明書(shū)》的預(yù)測(cè)。

2021年度，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT共分紅兩次，2021年11月26日，蛇口產(chǎn)園REIT以9月30日為收益分配基準(zhǔn)日，進(jìn)行2021年度第一次分紅，本次分紅可供分配金額2743.30萬(wàn)元，分紅比例約為90%，每份基金分紅0.0274元，已于2021年12月初發(fā)放完畢；2022年4月1日，蛇口產(chǎn)園REIT以2021年12月31日為收益分配基準(zhǔn)日，進(jìn)行2021年度第二次分紅，本次分紅可供分配金額2817.88萬(wàn)元，分紅比例為96%，每份基金分紅0.0301元。

表：博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT2021年度分紅情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：收益分配公告

-二級(jí)市場(chǎng)-

二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)良好，價(jià)格漲幅優(yōu)于招商局商業(yè)房托基金

從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT表現(xiàn)優(yōu)于招商局商業(yè)房托基金。博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT成立以來(lái)，日均成交量約為643.65萬(wàn)份，成交金額約為1671.04萬(wàn)元。繼2022年1月的上漲趨勢(shì)，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT交易活躍度在2月份持續(xù)增加，并在2月17日達(dá)到上市以來(lái)最高峰，當(dāng)日成交8912.14萬(wàn)元，成交規(guī)模2601.14萬(wàn)份，換手率為8.74%，均打破上市首周以來(lái)的歷史最高記錄。截止到2022年3月22日，蛇口產(chǎn)園總市值為29.59億元，流通值為9.82億元，基金溢價(jià)42.34%，超過(guò)當(dāng)前凈資產(chǎn)42.19%，但這主要是因?yàn)閲?guó)內(nèi)的資本比較看好REITs產(chǎn)品，可以看到，公募REITs 自發(fā)行上市8個(gè)月以來(lái)，交易總體平穩(wěn)，8月以來(lái)漲幅和交易量都呈現(xiàn)強(qiáng)勁的勢(shì)頭，2022年2月期間，共有5只REITs因基金二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格漲幅過(guò)高出現(xiàn)停牌后復(fù)牌。而相較于博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT，招商局商業(yè)房托二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格漲幅則相對(duì)較小。

圖：博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT二級(jí)市場(chǎng)情況 圖：招商局商業(yè)房托二級(jí)市場(chǎng)情況

-結(jié)語(yǔ)-

總體來(lái)看，物業(yè)表現(xiàn)方面，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT租金水平是低于招商局商業(yè)房托基金的，但二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)方面結(jié)果又是相悖的，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格一路上漲，而招商局商業(yè)房托基金二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格漲幅則是相對(duì)較低的，這也說(shuō)明國(guó)內(nèi)的資本還是比較看好REITs產(chǎn)品的，但如果二級(jí)市場(chǎng)大幅波動(dòng)，尤其是顯著高于公募REITs內(nèi)在價(jià)值時(shí)，必將帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，一方面從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，價(jià)格會(huì)向內(nèi)在價(jià)值回歸，新進(jìn)入的投資者將會(huì)面臨因價(jià)格下跌導(dǎo)致投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，價(jià)格的大幅上漲，也會(huì)使持有公募REITs的預(yù)期內(nèi)部收益率下降，從而無(wú)法實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。

產(chǎn)城觀察網(wǎng)

- 合作交流請(qǐng)聯(lián)系 -

薦讀

●【年度盤(pán)點(diǎn)】回首2021 – 中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)八大事件

●【年度盤(pán)點(diǎn)】回首2021 – 中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)八大政策

●【年度盤(pán)點(diǎn)】2021爭(zhēng)論最大的五個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)話題

●【年度盤(pán)點(diǎn)】回首2021，展望2022 – 中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)十大關(guān)鍵詞●【產(chǎn)城觀察】“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”企業(yè)發(fā)展之九個(gè)怪現(xiàn)象●【產(chǎn)城月報(bào)（12月）】【重磅】展翼產(chǎn)業(yè)大時(shí)代 2021中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)報(bào)告（12月）

●【工業(yè)上樓專(zhuān)題】報(bào)告 | 工業(yè)上樓全解析：4個(gè)典型案例和3大產(chǎn)品策略（上/中/下）

●【REITs專(zhuān)題】中國(guó)REITs探索之路與產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的思考（上/中/下）●【城市更新專(zhuān)題】城市更新領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的潮牌——上海長(zhǎng)陽(yáng)創(chuàng)谷“實(shí)踐論”（上/下）●【產(chǎn)城快訊】專(zhuān)業(yè) 鏈接 公益丨正翰學(xué)院第二期特色產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)考察活動(dòng)成功舉辦！

●【企業(yè)戰(zhàn)略觀察】愿賭服輸，我們能從華夏幸福(600340)學(xué)到哪些教訓(xùn)？

●【企業(yè)戰(zhàn)略觀察】恒大造車(chē)、華夏造城，背后是一個(gè)體系的無(wú)奈

●【企業(yè)戰(zhàn)略觀察】凱德的國(guó)內(nèi)最大單，給了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

●【企業(yè)戰(zhàn)略觀察】碧桂園產(chǎn)城給我們留下了哪些遺產(chǎn)？

更多深度好文

關(guān)注產(chǎn)城觀察網(wǎng)公眾號(hào)

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：產(chǎn)城觀察網(wǎng)。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。